قرارداد پیش فروش آپارتمان و ضمانت کیفری آن

با تغییر درنوع زندگی انسان‌ها و مهاجرت به شهر‌های بزرگ، باعث رشد سریع شهرنشیینی گردید و تجمع تعدادی از انسان‌ها در یک موقعیت جغرافیایی به دلایل مختلف باعث عدم توازن بین مسکن و تعداد افراد ساکن در شهرها گردید که این مشکل باعث تغییر رویه در نوع مسکن افراد گردید، تا جایی که زندگی در خانه‌های ویلایی و حیاط‌دار به زندگی در آپارتمان‌ها تغییر رویه داد، زیرا آپارتمان‌ها، مسکن افراد بیشتری را تامین می‌کرد. همین پدیده آپارتمان نشینی سبب شد قانون‌گذار برای اولین بار در سال 1343 بر وضع قانون تملک آپارتمان‌ها مبادرت ورزید.

کد خبر: ۱۸۰۷

تاریخ: ۲۲ تير ۱۳۹۵ - ۱۵:۵۴

امروزه خرید و فروش آپارتمان یکی از شایع‌ترین اقسام بیع است و مباحث حقوقی راجع به قرارداد پیش پرداخت آپارتمان یکی از مباحث جدید حقوقی می‌باشد و گام نهادن در آن گاهی در جهت همگام شدن با تحولات اجتماعی است. این که ماهیت حقوقی پیش فروش آپارتمان در نظر بزرگان و دکترین حقوقی عقد بیع یا عقد شرکت یا قرارداد ماده 10 قانون مدنی یا عقد استمتاع یا عقد صلح تلقی شود تابع احکام و مقررات متفاوت خواهد بود.
قانون پیش فروش ساختمان در جلسه علنی مورخ 12 دی ماه 1389 در مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29 دی ماه همان سال به تایید شورای نگهبان رسید و مورخ 9 بهمن ماه 1389 به مجلس شورای اسلامی واصل گردید. این قانون مشتمل بر 25 ماده و 8 تبصره می‌باشد.
تعریفی که ماده یک قانون پیش فروش ساختمان از پیش قرارداد خرید ساختمان ارائه می‌دهد عبارت است از:
«هر قراردادی با هر عنوان که موجب آن مالک رسمی زمین {یعنی شخص که مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 دارد سند رسمی می‌باشد} متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمان مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربردی از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل و یا پس از اتمام عملیات ساختمان به مالکیت طرف دیگر «پیش خریدار» درآید قرارداد و پیش فروش ساختمان محسوب می‌گردد.
علاوه بر مالک زمین طبق سند رسمی، سرمایه‌گذاری که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحد‌های ساختمانی مشخص از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و سند رسمی با آنان اختصاص می‌یابد نیز طبق مقررات این قانون امکان پیش فروش واحدهای خود را دارند.
«بند1 ماده 1» طرفیت قرارداد پیش فروش ساختمان باید در تنظیم پیش فروش آپارتمان دقت داشته باشند زیرا در این معامله، ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیفیت مورد معامله اطلاع دارد» موجب سلب مسئولیت فروشنده شود. همچنین شاید صرفاً توافقات و نهایتاً منجر به اختلاف گردد. پس در نتیجه باید کلیه شرایط و شروط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار گیرد. بنابراین، نحوه‌ی انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان و نکاتی که طرفین قرارداد پیش فروش در انعقاد باید آن‌ها را رعایت نماید و آثار کیفری تخلف از الزامات قانون‌گذار در قانون پیش فروش در دو بخش بیان می‌گردد.
بخش یک: مواردی که در انعقاد قرارداد پیش فروش در قرارداد باید ذکر شود:
طبق ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوب 5 مرداد 1392 ، قرارداد پیش فروش، واگذاری حقوق و تعهد طرفین یعنی پیش  فروشنده و پیش خریدار باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم و منعقد شود و خلاصه آن در سند قید و خلاف آن به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام گردد. البته قانون‌گذار در موردی که قرارداد پیش فروش بصورت رسمی توسط پیش فروشنده تنظیم نگردد، ضمانت اجرای کیفری که در بخش دوم بیان خواهد شد مد نظر گرفته است.
طبق ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان:
1) ابتدائاً باید مشخصات طرفین قرارداد اعم از شخص حقیقی و حقوقی از مجلسه نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، کد ملی، نشانی و شماره تماس و غیره... قید گردد. در این مورد یابد مشخص گردد فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد یا غیر ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند رسمی باشد و شاید طبق تبصره ماده یک همین قانون فروشنده، سازنده ملک است که بر اساس توافقات رسمی از آپارتمان در حال ساخت دارد. بنابراین مهمترین مسئله در ابتدای امر این است که مشخص گردد آیا فروشنده می‌تواند ملک را انتقال دهد یا خیر؟ بسیاری از دعاوی به دلیل عدم توجه خریداران به همین امر صورت می‌پذیرد که مدارک فروشنده از جمله سند مالک، قرارداد ساخت یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده را به دقت مطالعه و بررسی نمی‌نماید و با مدارک شناسایی پیش فروش از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهد و حتی برخی این امور را به افراد مستقر در بنگاه املاک می‌سپارند که خود منشاء بسیاری از اختلافات است.
2) بند بعدی که در قرارداد پیش فروش ساختمان باید تصریح گردد مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک است که باید به دقت و با جزئیات کامل ذکر شود. مثل پلاک ثبتی... از فرعی... بخش... که بصورت کامل باید بیان شود.
3) همچنین اوصاف وامکانات ساختمان مورد معامله به همراه آپارتمان که عرفا جزو ملحقات ملک است ذکر شود از جمله اشتراک آب، تلفن، گاز...، پارکینگ، شماره واحد، شماره طبقه و مساحت اعیانی آن در قرارداد ذکر گردد.
4) مورد دیگری که در قرارداد پیش فروش باید تصریح گردد، مشخصات فنی ملک است از جمله نقشه، تعداد اتاق خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح، رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی... ذکر گردد که هر کدام از این موارد در صورت مجهول بودن باعث بروز اخلافات مشکلات گردد. البته می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات عنوان کرد ملک هرکدام از این شرایط را نداشته باشد با توجه به نظر کارشناس از ثمن معامله کاسته شود و یا به پیش خریدار حق فسخ معامله را بدهد.
5) بهای ملک و چگونگی پرداخت آن نیز امری است که باید با دقت و با جزئیات در قرداد پیش فروش ساختمان اعلام گردد. معمولا بهترین شیوه الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها، براساس مراحل پیش رفت کار است که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد پیش فروش آپارتمان تعیین می‌گردد، پیش خریدار ملزم به پرداخت اقساط آن است. شایان ذکر است، نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد با طرفین خواهد بود، ولی طبق ماده11قانون فوق الذکر ،حداقل 10درصد از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند بر خلاف آن تعهد نمایند، یعنی تا 90درصد بها بصورت اقساط قبلا از تنظیم سند قطعی قابل پرداخت است و حداقل 10درصد باقی مانده با تنظیم سند قطعی پرداخت باید شود. البته در صورت عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار پیش فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا بصورت روز شمار خسارت تعیین کند و یا به تعداد روزهای دیر کرد، فروشنده نیز می‌تواند تحویل ملک را به تاخیر بیندازد.
6) شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال نیز باید در قراداد پیش فروش ساختمان ذکر گردد.
7) یکی از شرایط مهم قرارداد پیش فروش آپارتمان تعین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرارداد، که در صورت تاخیر، پیش خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید. با توجه به مسایل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند، در تلاشنذ که زمان تحویل ملک را برای جلب خریدار، کوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمی‌توانند به تعهدات خود پایبند باشندکه در این صورت موجب ضررهای پیش خریدار می‌گردد. یکی از بهترین ضمانت اجرائی تعهد تحویل ملک، خسارت تاخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است تا جبران خسارت خریدار را نماید.
8) تعیین تکلیف راجع به خسارت، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر وقت و تغییر مشخصات مورد معامله نیز باید در قرارداد پیش فروش ساختمان تصریح گردد.
معمولا قسمتی از ثمن معامله به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌گردد که پیشنهاد می‌شود تفاوت قیمت ملک بدون سند اصطلاحاً قولنامه‌ای و ملک سند دار برای زمان تنظیم باقی بماند تا به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی کوتاهی کرد پیش خریدار، مغبون و متضرر نگردد و اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه‌ی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گردید که اجرای آن به ناچار توسط پیش خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محرض گردد بتوان از مبلغ برداشت نمود و تهاتر کرد. البته در تعهد به تنظیم سند رسمی آنچه که باید مورد توجه قرار گیرد این امر که شخص متعهد پیش فروشنده، آیا سند رسمی و یا وکالتنامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ در صورت منفی بودن پاسخ، تعهد پیش فروشنده هیچ الزامی برای صاحب سند بوجود نمی‌آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین است.